新築住宅の瑕疵担保に関する制度

新築住宅には、平成１２年４月より施行された、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」の適用があり、瑕疵担保について一定の保証が定められました。戸建、マンションのいずれにも適用があります（中古住宅、土地には適用されません）。新築住宅の売買のみならず、請負契約（注文住宅など）にも適用されます。

同法の主要なポイントを整理してみました。

・同法の「新築住宅」とは、未入居、かつ、建築完了から１年以内の住宅をいいます。

・対象となる瑕疵は　１．構造耐力上主要な部分及び、２．雨水の浸入を防止する部分です。

構造耐力上主要な部分とは、基礎、土台、柱、梁等の部分です。雨水の浸入を防止する部分とは、屋根、外壁等のことです。

・売主等が瑕疵担保責任を負う期間は、原則として、物件の引渡しから１０年間

特約により、その期間を２０年以内まで延長することができます

・買主が請求できる権利は、１．瑕疵修補請求及び、２．損害賠償請求です。

瑕疵修補請求というのは瑕疵の部分を修理してもらいたいという請求です。民法上は売買契約について瑕疵修補請求は認められていませんが、住宅品質確保法では認められています。

この住宅品質確保法は、新築住宅の建物の主要となる部分について、売主に１０年間以上の長期的な瑕疵担保責任を明確化し、良質な住宅を安心して取得できる住宅市場の整備を目指したものです。

上記の瑕疵担保責任に関する規定の他に、「住宅性能表示制度」の創設，性能表示住宅のトラブル発生時に迅速な解決を図るための「住宅紛争処理体制」が合わせて整備されています。

また、これら住宅品質確保法で定められた１０年間の瑕疵担保責任の履行を確保するため、「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」により、新築住宅を供給する事業者（新築住宅の売主である建設業者、宅建業者等）に対し、「保証金の供託」または「保険加入」（国土交通大臣の指定する保険法人との間で保険契約を締結）のいずれかの資力確保措置が義務付けられています。